企业在选择园区时，主要考虑的因素有交通区位、市场距离、园区运营服务、优惠政策、人力资本和基础设施等方面，而服务是其中最重要的因素之。好的服务不仅能够收获良好的客户关系，还能创造股权投资机会、提升园区续租率等，为园区运营商创造收益。做好园区运营服务，首先要精准把握客户需求，并使用客户满意度等工具及时掌握客户反馈再通过将客户反馈与运营指标挂钩、智慧管理平台搭建等方式实现管理落地。
精准把握客户需求。作为做好运营服务的第一步，关键在以下两点:
1 )动态跟踪客户需求
园区的客户主要为企业客户( B端客户)， 企业客户的需求除了要保证自身在园区内的办公与经营顺利外。更多需求是随着其所在市场的变化而变化的。如互联网园区、或文化创意类园区等主题产业园， 运营服务人员就需要实时拿握主题行业的动态，从中可以挖掘到增值服务的机会。譬如行业热点话题研讨会、行业信息交流平台等都是园区客户感兴趣的焦点。
2)科学分析客户需求
客户的需求是分级分类的，KANO模型(如下图所示)将客户需求分成三大类，即必备型需求、期望型需求与魅力型需求。
①必备型需求，指该类需求得到满足时，客户会认为理所当然:但在得不到满足时。客户会不满意。如园区基础的物业服务、保洁等就属于必备型需求。
②期望型需求，该类需求满足得越多,客户会越满意但在得不到满足时 。客户会不满意。 比如安全知识培训、特殊事件紧急预案等。
3魅力型需求，此类需求被满足得越多客广中的满意度会大大提升;但在得不到满足时，客户不会在意。如管家式服务、智能用电系统、智慧管理平台等。
在分析园区客户需求时，未能提供的必备型需求与期盟型需求都需要立即提供，魅力型需求则视硬件条件以及投资回收周期情况而定是否提供或何时提供。
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